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不再是業(yè)主炒物業(yè)，而是物業(yè)主動“不想伺候了”。2025年全國173個項目撤場，六成以上是主動退出
2026年4月，“物業(yè)大撤退”話題沖上微博熱搜榜首，閱讀量破億。
這一次，劇情反轉了——不再是業(yè)主聯(lián)合起來“炒掉”物業(yè)，而是物業(yè)公司主動說“不干了”。
從萬科到中海，從雅生活到彩生活，頭部物企紛紛“斷臂求生”。這場席卷全國的撤場潮，正在重塑整個物業(yè)行業(yè)。
01 數(shù)據速覽：撤場潮有多猛？
先看幾組硬核數(shù)據：
撤場規(guī)模翻番：克而瑞數(shù)據顯示，2025年全國物業(yè)撤場項目達173個，同比翻番。其中64.7%屬于物業(yè)“主動撤出”或“到期不續(xù)”，經營性考量已取代服務糾紛，成為撤場決策的核心驅動力。
頭部企業(yè)大幅撤退：2025年，中海物業(yè)約滿不續(xù)或退盤項目達5560萬平方米；彩生活終止管理面積6124.9萬平方米；世茂服務和永升服務退出的在管面積也超過3000萬平方米。
萬科也扛不住了：截至2026年4月中旬，萬科物業(yè)在全國范圍內已終止173個小區(qū)的物業(yè)服務合同。徐州未來城、萬悅城等6個小區(qū)將于2026年6月30日正式撤出，原因是“因收支嚴重虧損，已無法維護物業(yè)服務中心正常運轉”。
撤場潮從三四線蔓延至一線城市：蘇州、重慶、武漢、成都四城合計占統(tǒng)計案例中超30%，寧波、重慶、武漢成為重災區(qū)。北京、上海等超一線城市也陸續(xù)出現(xiàn)物業(yè)撤場案例。
02 為什么撤？算不攏的賬
收入端：收繳率持續(xù)探底
行業(yè)通行標準顯示，物業(yè)費收繳率85%是項目盈虧警戒線，低于該線則難以維持正常運營。
但現(xiàn)實情況不容樂觀：2025年，全國物業(yè)服務企業(yè)（500強）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。
在浙江金華一方上和府，萬科物業(yè)入駐后收繳率長期不足50%，項目嚴重虧損，被迫于2026年4月底退出。
成本端：剛性支出持續(xù)上漲
物業(yè)行業(yè)人力成本占總支出60%—70%，且年增長率達8%-10%。大量小區(qū)進入設施老化周期，電梯、管網、公共區(qū)域維護成本成倍增加。
與此同時，物業(yè)費標準受政府指導價約束，普遍多年未調整，行業(yè)調價成功率不足5%。
一邊是收入端“收不上來”，一邊是成本端“降不下去”。當虧損持續(xù)累積，“斷臂求生”就成了唯一選擇。
03 深層邏輯：從“跑馬圈地”到“斷臂求生”
過去十年，物業(yè)行業(yè)奉行“規(guī)模至上”邏輯，通過低價搶標、跨區(qū)域并購、關聯(lián)房企輸送項目等方式迅速擴大在管面積，形成“先占盤、后盈利”的模式。
但這種粗放擴張的弊端正在集中爆發(fā)。
“先占盤”容易，“后盈利”困難。 很多項目從一開始就是“賠本賺吆喝”，靠母公司“輸血”勉強維持。如今開發(fā)商自身難保，“輸血”斷流，虧損項目就成了燙手山芋。
低效項目加速出清。 目前虧損壓力最大的項目主要集中在3類：老舊小區(qū)、空置率較高的新盤、開發(fā)商遺留問題較多的關聯(lián)項目。
頭部物企的經營策略更加務實——“主動撤場”不再被視為經營上的挫折，更多是上市物企為了優(yōu)化項目組合、提升整體經營質量而做出的策略性調整。
04 對物業(yè)人的啟示：這是危機，也是轉機
啟示一：精細化運營成為生存關鍵
行業(yè)告別“規(guī)模為王”，進入“拼運營”“拼服務”的新階段。
同樣的物業(yè)費水平，有的小區(qū)收繳率持續(xù)提升，有的卻不斷下滑——歸根到底，是企業(yè)整體運營能力的差異。
對于還在堅守的項目，物業(yè)企業(yè)必須思考：如何通過數(shù)字化手段降本增效？如何通過透明服務贏得業(yè)主信任？如何通過增值服務開辟新的收入來源？
啟示二：低效項目出清，倒逼行業(yè)升級
“撤場潮”不是行業(yè)衰落的信號，而是行業(yè)走向成熟的標志。
當物業(yè)企業(yè)不再為了“面子”死守虧損項目，而是敢于“斷臂求生”，這恰恰說明行業(yè)正在回歸商業(yè)本質——只有可持續(xù)的項目，才能提供可持續(xù)的服務。
啟示三：質價相符是唯一的出路
行業(yè)長期存在的“服務模糊化”問題，正在被業(yè)主用腳投票。
湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長張建勛介紹，在傳統(tǒng)的“包干制”下，物業(yè)收支不透明，公共收益（如廣告費）成“糊涂賬”，業(yè)主無法監(jiān)督服務成本與質量，只能以拒繳物業(yè)費作為手段。
要打破“低收繳—低服務”的惡性循環(huán)，必須建立“質價相符”的良性機制——服務透明、收費合理、業(yè)主認可。
05 寫在最后
#物業(yè)大撤退#登上熱搜榜首，它所揭示的并非一兩家企業(yè)的經營困境，而是整個行業(yè)深層次的結構性矛盾。
當物業(yè)撤退從零散的行業(yè)新聞演變?yōu)槿耜P注的社會話題，當行業(yè)標桿也選擇“斷臂求生”，我們不得不正視一個正在發(fā)生的深刻轉變：
物業(yè)管理行業(yè)，已經走到了一場系統(tǒng)性調整的十字路口。
對于那些還在堅守的物業(yè)人來說，這場洗牌既是挑戰(zhàn)，也是機遇——當?shù)托Мa能被出清，留下來的，將是真正具備核心競爭力的“好物業(yè)”。
