不再是業(yè)主炒物業(yè)，而是物業(yè)主動“不想伺候了”。2025年全國173個項目撤場，六成以上是主動退出

2026年4月，“物業(yè)大撤退”話題沖上微博熱搜榜首，閱讀量破億。

這一次，劇情反轉(zhuǎn)了——不再是業(yè)主聯(lián)合起來“炒掉”物業(yè)，而是物業(yè)公司主動說“不干了”。

從萬科到中海，從雅生活到彩生活，頭部物企紛紛“斷臂求生”。這場席卷全國的撤場潮，正在重塑整個物業(yè)行業(yè)。

 

01 數(shù)據(jù)速覽：撤場潮有多猛？

先看幾組硬核數(shù)據(jù)：

撤場規(guī)模翻番：克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年全國物業(yè)撤場項目達(dá)173個，同比翻番。其中64.7%屬于物業(yè)“主動撤出”或“到期不續(xù)”，經(jīng)營性考量已取代服務(wù)糾紛，成為撤場決策的核心驅(qū)動力。

頭部企業(yè)大幅撤退：2025年，中海物業(yè)約滿不續(xù)或退盤項目達(dá)5560萬平方米；彩生活終止管理面積6124.9萬平方米；世茂服務(wù)和永升服務(wù)退出的在管面積也超過3000萬平方米。

萬科也扛不住了：截至2026年4月中旬，萬科物業(yè)在全國范圍內(nèi)已終止173個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同。徐州未來城、萬悅城等6個小區(qū)將于2026年6月30日正式撤出，原因是“因收支嚴(yán)重虧損，已無法維護(hù)物業(yè)服務(wù)中心正常運轉(zhuǎn)”。

撤場潮從三四線蔓延至一線城市：蘇州、重慶、武漢、成都四城合計占統(tǒng)計案例中超30%，寧波、重慶、武漢成為重災(zāi)區(qū)。北京、上海等超一線城市也陸續(xù)出現(xiàn)物業(yè)撤場案例。

02 為什么撤？算不攏的賬

收入端：收繳率持續(xù)探底

行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)顯示，物業(yè)費收繳率85%是項目盈虧警戒線，低于該線則難以維持正常運營。

但現(xiàn)實情況不容樂觀：2025年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

在浙江金華一方上和府，萬科物業(yè)入駐后收繳率長期不足50%，項目嚴(yán)重虧損，被迫于2026年4月底退出。

成本端：剛性支出持續(xù)上漲

物業(yè)行業(yè)人力成本占總支出60%—70%，且年增長率達(dá)8%-10%。大量小區(qū)進(jìn)入設(shè)施老化周期，電梯、管網(wǎng)、公共區(qū)域維護(hù)成本成倍增加。

與此同時，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)受政府指導(dǎo)價約束，普遍多年未調(diào)整，行業(yè)調(diào)價成功率不足5%。

一邊是收入端“收不上來”，一邊是成本端“降不下去”。當(dāng)虧損持續(xù)累積，“斷臂求生”就成了唯一選擇。

03 深層邏輯：從“跑馬圈地”到“斷臂求生”

過去十年，物業(yè)行業(yè)奉行“規(guī)模至上”邏輯，通過低價搶標(biāo)、跨區(qū)域并購、關(guān)聯(lián)房企輸送項目等方式迅速擴(kuò)大在管面積，形成“先占盤、后盈利”的模式。

但這種粗放擴(kuò)張的弊端正在集中爆發(fā)。

“先占盤”容易，“后盈利”困難。 很多項目從一開始就是“賠本賺吆喝”，靠母公司“輸血”勉強維持。如今開發(fā)商自身難保，“輸血”斷流，虧損項目就成了燙手山芋。

低效項目加速出清。 目前虧損壓力最大的項目主要集中在3類：老舊小區(qū)、空置率較高的新盤、開發(fā)商遺留問題較多的關(guān)聯(lián)項目。

頭部物企的經(jīng)營策略更加務(wù)實——“主動撤場”不再被視為經(jīng)營上的挫折，更多是上市物企為了優(yōu)化項目組合、提升整體經(jīng)營質(zhì)量而做出的策略性調(diào)整。

04 對物業(yè)人的啟示：這是危機，也是轉(zhuǎn)機

啟示一：精細(xì)化運營成為生存關(guān)鍵

行業(yè)告別“規(guī)模為王”，進(jìn)入“拼運營”“拼服務(wù)”的新階段。

同樣的物業(yè)費水平，有的小區(qū)收繳率持續(xù)提升，有的卻不斷下滑——歸根到底，是企業(yè)整體運營能力的差異。

對于還在堅守的項目，物業(yè)企業(yè)必須思考：如何通過數(shù)字化手段降本增效？如何通過透明服務(wù)贏得業(yè)主信任？如何通過增值服務(wù)開辟新的收入來源？

啟示二：低效項目出清，倒逼行業(yè)升級

“撤場潮”不是行業(yè)衰落的信號，而是行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。

當(dāng)物業(yè)企業(yè)不再為了“面子”死守虧損項目，而是敢于“斷臂求生”，這恰恰說明行業(yè)正在回歸商業(yè)本質(zhì)——只有可持續(xù)的項目，才能提供可持續(xù)的服務(wù)。

啟示三：質(zhì)價相符是唯一的出路

行業(yè)長期存在的“服務(wù)模糊化”問題，正在被業(yè)主用腳投票。

湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長張建勛介紹，在傳統(tǒng)的“包干制”下，物業(yè)收支不透明，公共收益（如廣告費）成“糊涂賬”，業(yè)主無法監(jiān)督服務(wù)成本與質(zhì)量，只能以拒繳物業(yè)費作為手段。

要打破“低收繳—低服務(wù)”的惡性循環(huán)，必須建立“質(zhì)價相符”的良性機制——服務(wù)透明、收費合理、業(yè)主認(rèn)可。

05 寫在最后

#物業(yè)大撤退#登上熱搜榜首，它所揭示的并非一兩家企業(yè)的經(jīng)營困境，而是整個行業(yè)深層次的結(jié)構(gòu)性矛盾。

當(dāng)物業(yè)撤退從零散的行業(yè)新聞演變?yōu)槿耜P(guān)注的社會話題，當(dāng)行業(yè)標(biāo)桿也選擇“斷臂求生”，我們不得不正視一個正在發(fā)生的深刻轉(zhuǎn)變：

物業(yè)管理行業(yè)，已經(jīng)走到了一場系統(tǒng)性調(diào)整的十字路口。

對于那些還在堅守的物業(yè)人來說，這場洗牌既是挑戰(zhàn)，也是機遇——當(dāng)?shù)托Мa(chǎn)能被出清，留下來的，將是真正具備核心競爭力的“好物業(yè)”。

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